Denkmal-AfA: Steuerliche Vorteile bei Vermietung und Eigennutzung

Vermietung und betriebliche Nutzung

Für Baudenkmale, die zur Einkunftserzielung genutzt werden, ermöglicht § 7i EStG erhöhte Abschreibungen auf begünstigte Herstellungskosten. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren sind jeweils bis zu neun Prozent möglich, anschließend vier Jahre lang jeweils bis zu sieben Prozent.

Damit können innerhalb von zwölf Jahren insgesamt bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten abgeschrieben werden. Das bedeutet keine Erstattung dieser Kosten: Wie hoch die Steuerentlastung ausfällt, hängt unter anderem von der persönlichen steuerlichen Situation ab.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Wer sein eigenes Baudenkmal selbst bewohnt, kann begünstigte Aufwendungen nach § 10f EStG wie Sonderausgaben abziehen: im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu neun Prozent, also insgesamt bis zu 90 Prozent über zehn Jahre.

Hier handelt es sich nicht um eine Gebäudeabschreibung. Die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im jeweiligen Jahr und die Objektbegrenzung, sind zu beachten. Für rein selbst genutzte Wohnräume gibt es daneben grundsätzlich keine reguläre Gebäude-AfA. Gemischte Nutzungen erfordern eine getrennte Zuordnung.

Begünstigt sind Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Die Maßnahmen müssen vor ihrer Durchführung mit der zuständigen Stelle abgestimmt werden. Eine denkmalrechtliche Genehmigung allein ersetzt weder diese Abstimmung noch die steuerlich erforderliche Bescheinigung.

Die Bescheinigung weist insbesondere den Denkmalstatus und die Erforderlichkeit der Aufwendungen nach. Weitere steuerliche Voraussetzungen prüft das Finanzamt. Deshalb sollten Eigentümer die geplanten Arbeiten und deren steuerliche Behandlung frühzeitig mit Denkmalbehörde und Steuerberater klären.

Beim Erwerb eines zu sanierenden Baudenkmals gilt eine zusätzliche Abgrenzung: Soweit Anschaffungskosten für Baumaßnahmen begünstigt werden sollen, müssen diese Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sein. Ein bereits fertig saniertes Denkmal vermittelt dem Käufer daher nicht automatisch einen eigenen Anspruch auf die Abschreibung der früheren Sanierungskosten.

Die Kaufvertragsregel ist von eigenen Baumaßnahmen eines bereits bestehenden Eigentümers zu unterscheiden. Öffentliche Zuschüsse mindern die nach § 7i EStG begünstigten Kosten. Sämtliche Zuschüsse sollten bei der Bescheinigung und der steuerlichen Prüfung offengelegt werden.

Arbeiten an Dach, Fassade oder historischer Ausstattung können begünstigt sein. Auch notwendige Anpassungen für eine sinnvolle Nutzung kommen infrage. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme, ihre denkmalfachliche Erforderlichkeit und die Bescheinigung. Eine pauschale Zusage für bestimmte Gewerke, Innenausbauten oder sämtliche Modernisierungskosten ist nicht möglich.

Bei Einkunftserzielung kann für die vorhandene Gebäudesubstanz daneben die reguläre Abschreibung nach § 7 EStG relevant sein. Für vor 1925 fertiggestellte Gebäude beträgt sie im Regelfall 2,5 Prozent jährlich; für von 1925 bis 2022 fertiggestellte Gebäude regelmäßig zwei Prozent. Nutzung und Sonderregelungen sind gesondert zu prüfen. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; Kaufpreis und Nebenkosten müssen entsprechend aufgeteilt werden.

Die sogenannte 15-Prozent-Grenze betrifft anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Überschreiten die einzubeziehenden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden grundsätzlich diese gesamten Aufwendungen als Herstellungskosten behandelt. Maßstab ist der Gebäudeanteil, nicht der Gesamtkaufpreis einschließlich Grundstück.

Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten zählen nicht zu den Aufwendungen dieser Grenzprüfung. Eine Überschreitung bedeutet nicht automatisch, dass ausschließlich die reguläre lineare Abschreibung möglich ist; die Voraussetzungen des § 7i EStG sind gesondert zu prüfen. Für begünstigten Erhaltungsaufwand kann bei Einkunftserzielung eine Verteilung über zwei bis fünf Jahre nach § 11b EStG infrage kommen.

Eine belastbare Planung berücksichtigt neben möglichen Steuervorteilen den baulichen Zustand, das Nutzungskonzept und den langfristigen Unterhalt. VHI Historische Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer historischer Anwesen und hilft im Rahmen der Vermittlung, vorhandene Objektunterlagen und den dokumentierten Sanierungsstand einzuordnen.

Die individuelle steuerliche Gestaltung und Berechnung übernimmt Ihr Steuerberater. Die zuständige Denkmalbehörde ist Ansprechpartner für die fachliche Abstimmung und die erforderlichen Nachweise. Eine Übersicht finden Sie unter Denkmalämter in Deutschland.

Neben steuerlichen Vergünstigungen können Zuschüsse oder Förderkredite infrage kommen. Die jeweiligen Förderbedingungen und Regeln zur Kombination sind vor Beauftragung und Maßnahmenbeginn zu prüfen. Unsere Seite zur Denkmalschutz-Förderung erläutert die unterschiedlichen Förderwege.

Eine ausführliche Orientierung zu Unterlagen und aktuellen Fristen bietet unser Beitrag Denkmalförderung 2026/2027.